Главная страница  //  Новости  //  Найти управу на оценщика

Росреестр снизил кадастровую стоимость краевых земель больше чем на 20 миллиардов рублей

На прошедшем заседании комиссии по развитию инфраструктуры общественной палаты Пермского края эксперты обсудили проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков. Проблем немало, причем как у самих специалистов – комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, так и у муниципалитетов и бизнесменов.

Вопрос на заседании комиссии рассматривали довольно узко – представители ведомств поднимали только проблемы, связанные с земельными участками. Сейчас на территории Пермского края массово оценивают только их, объекты капитального строительства (ОКС) региональные законодатели пока обошли – на территории региона не установлен порядок налогообложения ОКС на основе кадастровой стоимости, и тема для края неактуальна.

Снизили оценку вдвое

Напомним, что право оспаривания кадастровой стоимости в досудебном порядке установлено статьей 24.19 135го Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» еще в 1998 году. Однако с тех пор закон многократно изменялся – в частности, менялись функции оценщиков и сами органы оценки. На территории Пермского края с 1 января 2013 года такие функции выполняет созданная при Управлении регионального Росреестра комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Состав и порядок работы комиссии определен приказами Минэкономразвития РФ.

В комиссию жители края обращаются в том случае, если они не согласны с результатами кадастровой оценки, проведенной в рамках массовых оценочных процедур. К примеру, землепользователь выявил какие-то разночтения в описании объекта, оценщик неверно указала площадь земельного участка, землепользователь в принципе не согласен с кадастровой оценкой. Отчет обязательно должен пройти экспертное заключение и в том случае, если рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой более чем на 30%. Пакет документов рассматривается комиссией в течение месяца, после чего принимается решение о принятии рыночной стоимости к данному объекту либо об отказе в пересмотре.

В течение прошедшего года в комиссию поступило 1434 заявления по 1447 земельным участкам. Больше всего вопросов возникает в краевом центре и крупных городах края. Среди рассмотренных заявлений – 80% из Перми, 11% – из Березников, и около 3,4 % – из Пермского района. В список территорий, в отношении которых также рассматривались заявления, вошли Чернушинский, Краснокамский, Добрянский, Александровский, Верещагинский, Уинский, Гремячинский, Губахинский, Бардымский, Березовский, Ильинский, Карагайский, Ординский, Очерский, Кудымкарский, Чусовской районы, Лысьва и Кунгур. Но там заявлений – единицы.

Из общего количества поступивших обращений 380 заявлений не приняты или отозваны заявителем, рассмотрено 1066. Основная их часть – требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом в пользу заявителя (кадастровая стоимость установлена в размере рыночной) принято 747 решений, то есть 70% всех рассмотренных жалоб. Более половины положительно рассмотренных заявлений относится к земельным участкам, используемым для промышленных целей, – в частности, это 57% всех участков в Перми и 76% в Березниках, существенную долю – примерно по 13 процентов – составляют торговые объекты и административные здания.

Треть из решений, по которым комиссия отказала, – то есть около сотни – была оспорена в суде, и комиссия проиграла две трети этих судов. А ведь речь идет о серьезных суммах – в результате принятых комиссией положительных решений по Пермскому краю кадастровая стоимость земельных участков снизилась с 40,7 млрд рублей до 21,9 млрд рублей, то есть почти вдвое!

Росреестр фактически бесправен

Возникают закономерные вопросы: почему работа комиссии оказывается столь неэффективна и практически десятую часть ее решений приходится пересматривать в суде? В Росреестре уверены: виноваты изменения в законодательстве.

– После внесения изменений в закон об оценочной деятельности в 2011 году Росреестр серьезно ограничен в правах и возможностях, – говорит руководитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю Лариса Аржевитина. – Суды указывали на то, что комиссия, принимая отрицательное решение, превышала свои полномочия, давая оценку качеству проведения работ специализированного оценщика, определяющего рыночную стоимость объекта. У нас таких функций нет! Функции Росреестра сегодня – это, во-первых, контроль за соблюдением сроков проведения кадастровой оценки – на сегодня она должна проходить не реже, чем один раз в пять лет. Вторая наша функция – представить заказчику массовых работ по кадастровой оценке перечни объектов, подлежащих оценке. То есть это выписки из базы государственного кадастра недвижимости и единой базы администрированиях прав. И третья функция управления – это обеспечение деятельности комиссии по досудебному оспариванию результатов кадастровой оценки. Ограничение нас в правах привело к тому, что комиссия уже не вникает в содержание отчета, и, даже если мы видим какие-то существенные и, с нашей точки зрения, нечистоплотные отклонения от действительно рыночной ситуации, мы не имеем никаких возможностей как-то на эту ситуацию повлиять.

По словам присутствующих экспертов, полное отсутствие контроля со стороны государства за деятельностью оценщиков порождает злоупотребления в данной сфере. Так, например, кадастровая стоимость жилья по сравнению с рыночной часто занижается для государства и завышается для банков – в первом случае владелец уходит от налогов, во втором – стремится получить необеспеченные кредиты.

– Иногда мы видим объекты, цена на которые снижается на 97% по сравнению с установленной кадастровой стоимостью и совершенно не попадает ни под какие экономические анализы реальной обстановки на рынке недвижимости, – сказала Лариса Аржевитина.

Добавим, что свои результаты дала и разъяснительная работа среди населения о наличии судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости. В этом году существенно выросло число обращений в комиссию – например, к середине июля оно в 2,6 раза выше, чем за аналогичный период прошлого года, и очередные изменения в законодательной базе, созданной для полноценной работы комиссии. Хотя законодательные изменения Росреестр склонен считать скорее положительной практикой.

– Весь прошедший год комиссия работала в некоем правовом вакууме, т. е. декларативно законодатель определил досудебный порядок оспаривания, но алгоритмов, инструкций, методологий работы изначально нам не предоставили, – отмечает Лариса Аржевитина. – Во втором полугодии 2013 года были внесены изменения в приказ Министерства экономического развития об определении порядка работы подобных комиссий, и наша деятельность была более-менее формализована и четко структурирована. Поэтому с начала текущего года работать стало проще. Есть технические погрешности в представленных документах, но со временем, я думаю, они выправятся.

Качество оценки – не нормально

Однако экспертов не убедили оправдания Росреестра. У председателя комиссии по развитию инфраструктуры общественной палаты Пермского края Дмитрия Сазонов вызывает вопросы сама процедура кадастровой оценки, действующая на территории края. По мнению Сазонова, она не открытая и не прозрачная – а ведь ее должны понимать все владельцы земли, в первую очередь не профессиональные оценщики, а общество и бизнес.

По словам Николая Гончарова, заместителя министра по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края, расчет кадастровой оценки в Росреестре несовершенен. Сейчас собранная информация обрабатывается специальным программным обеспечением, далее строятся модели, по которым рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков. При этом представитель правительства признал факт того, что кадастровая оценка носит массовый характер, как следствие, в ней могут быть нестыковки с реальной рыночной стоимостью.

– Это происходит не потому, что министерство неправильно поставило документацию, а в силу вполне объективных причин, – сказал Николай Гончаров. – К примеру, на границе Ленинского и Кировского районов Перми земельные участки будут стоить по-разному. Но подчеркиваю, что это не значит, что было неправильно составлено задание. Приближение к административному центру модель учитывает, но всегда есть нюансы, которые мы не можем предусмотреть.

Замминистра счел нужным отметить, что в любом случае кадастровая оценка должна быть справедливой и максимально приближенной к рыночной стоимости, но не может быть ниже нее. На предложения участников заседания внести изменения в требования к кадастровой оценке Николай Гончаров напомнил, что данные требования устанавливаются Минэкономразвития РФ, а вовсе не субъектами Федерации.

– Бытует мнение, что министерство по управлению имуществом может каким-либо образом повлиять на размеры стоимости земельных участков, – пояснил он. – Это не соответствует действительности, мы никаким образом в деятельность оценщиков вмешиваться не можем, тем более указывать на то, какая должна быть цена. Какие-либо новшества в оценке на уровне субъекта мы вводить не можем вообще. Но сегодня кадастровая стоимость земельного участка – это база для налогов и аренды, и я понимаю, что представители бизнеса недовольны размерами налогов и арендными ставками, а вовсе не кадастровой стоимостью земли. Не надо считать кадастровую оценку злом, неким инструментом давления на бизнес. Да, она растет, но ведь и рыночная цена тоже растет. Это нормальный процесс.

Дмитрий Сазонов согласился с тезисом Николая Гончарова о том, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть приближена к рыночной. Однако он считает, что проблема заключается вовсе не в несоответствии двух стоимостей.

– Речь идет не о том, чтобы одно противопоставлять другому, – заметил Дмитрий Сазонов. – Сложность в том, что модель расчета непонятна никому вообще. Больше всего беспокоят расхождения в достоверности этой оценки как с одной, так и с другой стороны. Когда вы проводите массовую оценку, вы не учитываете целый ряд документов. Мне хотелось бы, чтобы наша работа привела к повышению достоверности и справедливости этой оценки, а вовсе не к перетягиванию каната стоимости от рыночной к кадастровой.

Надо ли пересчитывать?

В своем выступлении Галина Постаногова, исполняющая обязанности руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, резко раскритиковала работу как комиссии, так и регионального министерства по управлению имуществом и земельными отношениями.

– С 1 января 2013 года проведена кадастровая оценка всех объектов. С начала 2014 года появилась новая оценка, которая ниже предыдущей. В итоге мы получили заметное снижение доходной части бюджетов всех публичных образований, – заявила Галина Постаногова. – Объясните мне, в чем была необходимость спустя год после первой оценки за счет бюджетных средств вновь ее проводить – и еще и снижать?
В 2009 году правительство Пермского края создало межведомственную комиссию по рассмотрению выполнения работ по результатам кадастровой оценки земель на территории Пермского края – тогда наших представителей приглашали на заседания комиссии. За два года работы новой комиссии нас ни разу не пригласили, хотя раньше совместная работа велась системно.

Однако администрация не спешит принимать критику имущественного управления. По мнению Николая Гончарова, бюджетные деньги были потрачены очень эффективно и плодотворно.

– Если мы посмотрим данные по абсолютной стоимости, которая действовала в 2013 году, – в этом году она выше, равномернее и однороднее. Это ключевой фактор, из-за которого мы приводили оценку. До этого было колоссальное выпадение доходов, было занижение стоимости участков. Поэтому мы потратили бюджетные деньги.

Позицию администрации поддержал и другой эксперт – председатель правления Пермского регионального отделения Российского общества оценщиков Андрей Кураркин. Он уверен, что чем больше будет таких оценок, тем точнее будет кадастровая стоимость земельных участков.

– В 2013 году были перегибы по улице Промышленной, – рассказал он. – Много было обращений от предприятий, кадастровая оценка земель которых была завышенной. В этом году от них было всего несколько обращений. Собственники и арендаторы не идут оспаривать кадастровую оценку массово, 1000 случаев на край – это немного. Нам надо будет сделать еще несколько операций, чтобы можно было говорить, что кадастровая оценка приближена к рыночной, да, это средства, это работа – но она необходима. Затраты на массовую кадастровую оценку для бюджета сравнительно небольшие, но ее пересматривание нужно постоянно.

Кроме того, Андрей Кураркин счел нужным отметить, что кадастровая оценка не успевает за изменениями в рыночной экономике. Если раньше наблюдался бурный рост цены на землю и кадастровая оценка не успевала ее догонять, то сейчас экономика находится в некоторой стагнации, потому самое время свести воедино государственную оценку и рыночную.

Сама Галина Постаногова категорически не согласилась с высказыванием Николая Гончарова о том, что кадастровая оценка 2013 года ниже той, которая действует в текущем году. Вызывает у имущественников серьезные вопросы и сама процедура работы комиссии. В частности, представитель имущественного управления отметила случаи, когда на заседании присутствовали два человека вместо положенных четырех. В других случаях, по ее словам, снижение кадастровой стоимости, вопреки законодательству, проводилось более чем на 50%. Представительницу управления имущества возмутили и сами действия комиссий по оспариванию результатов.

– Вызывает удивление, что этой комиссией не анализируются, не запрашиваются положительные экспертные заключения, на результате которых утверждается проведенная государственная кадастровая оценка, – сказала Галина Постаногова. – Если субъект заказывает за бюджетные деньги кадастровую оценку, он должен ее потом отстаивать, а не махнуть на нее рукой. Но мы видим, что более чем в половине случае кадастровая стоимость снижается. Почему не защищается та кадастровая оценка, которая была проведена? Николай Гончаров упомянул, что такие экспертные заключения должны быть. Я считаю, что их надо внимательно анализировать. Существенные расхождения должны вызывать у членов комиссий вопрос: а почему они возникли? Если на заседании комиссии предоставляется рыночный отчет, который явно недостоверен и заказывается заинтересованным лицом, значит, должно быть пристальное внимание к таким отчетам.

Еще раз о налогах

В рамках обсуждения эксперты затронули и тот момент, что кадастровая оценка является базой для налогообложения. По итогам 2013 года отслеживается снижение поступлений земельного налога в бюджеты на 236 млн рублей. В том числе из-за снижения кадастровой стоимости. За 1-й квартал 2014 года снижение просматривается на 116 млн рублей, ожидается, что в текущем году бюджет недополучит порядка 500 млн рублей.

В ходе обсуждения неоднократно было озвучено, что муниципалитеты имеют возможность регулировать свои налоговые поступления сами. Как отметил Николай Гончаров, на сегодня закон Пермского края предусматривает полномочия муниципалитетов по установлению коэффициентов к налогу на землю и к арендной плате, которые могут быть как повышающими, так и понижающими. «На местах» земельный налог и возможности сдавать участки в аренду – едва ли не самый главный источник доходов, потому о понижении ставок здесь даже не заикаются: местным властям крайне невыгодно терять часть и без того небольших бюджетов.

Однако член общественной палаты Пермского края Геннадий Сандырев считает преждевременным подводить итог. Говорить о том, сколько потерял или потеряет бюджет, стоит только по истечении 2014 года, когда будут заплачены все налоги.

– Я абсолютно согласен с тем, что кадастровую стоимость нужно приводить в порядок, надо увеличивать налоговую базу, надо увеличивать поступления в бюджеты, в том числе за счет земельного налога, – сказал Геннадий Сандырев. – Земельный налог – это вторая составляющая бюджетов во всех муниципалитетах, мы не можем просто так выводить его и оставлять бюджеты латать дыры. Но все это надо делать системно, продуманно, а не так, как у нас получилось два года назад, когда увеличение кадастровой стоимости земельных участков произошло от 5 до 25 раз по сравнению с 2012 годом.

С другой стороны, сами муниципалитеты не используют свое право оспаривать кадастровую стоимость земель, находящихся в аренде. А ведь именно муниципалитеты могут сегодня провести проверку раньше арендатора, работая с тем оценщиком рыночной стоимости, которому доверяют. В противном случае «объективную» кадастровую стоимость может оспорить арендатор, предоставив заниженную рыночную оценку – в результате чего налоговые поступления в бюджет упадут.

Впрочем, как выяснилось, муниципалитеты не просто не используют свое право на экспертизу оценки. Они сами часто проводят неверные расчеты. Как признался представитель Пермского муниципального района, они проанализировали кадастровую стоимость 2013 и 2014 годов. Разница получилась значительная, причем не в пользу муниципалитета.

Как бороться с некачественной оценкой?

Дмитрий Сазонов счел важным поднять вопрос о том, как можно регулировать ситуацию с СРО и пресекать действия недобросовестных оценщиков. Ведь та же Галина Постаногова сообщила, что недобросовестная оценка действительно существует, есть подтвержденные случаи.

Андрей Кураркин считает, что появление недобросовестных оценщиков – это прямое следствие государственных решений. И искать способы борьбы с ними надо именно на законодательном уровне.

– Государство в 2008 году самоустранилось от контроля оценщиков. До этого момента у нас было лицензирование оценочной деятельности, но в какой-то момент государство решило, что лицензирование не нужно, нужно переходить на саморегулирование, которое расставит все на свои места, – пояснил он. – На сегодня я признаю, что саморегулируемые организации оценщиков коммерсонализировались полностью. С 2008 года они окрепли, приобрели связи, обзавелись ресурсами и активно зарабатывают деньги. В итоге стоимость экспертных заключений очень дорога и не всегда объективна. Поддерживаю и Росреестр, и имущественное управление в мнении и том, что оценщики перегибают палку, а СРО им в этом помогают.

Оценщик считает, что на сегодня существует две проблемы. Во-первых, отсутствие государственного контроля деятельности оценщиков, а во-вторых, отсутствие базы рыночной информации от государственных органов. Если появится то и другое, то злоупотребления со стороны оценщиков исчезнут.

– Но пока отсутствуют механизмы, четкие инструкции, регламенты, нет наличия рыночной информации, злоупотреблений не избежать, – отмечает он. – Поэтому требуется время, ресурсы, принятие документов на федеральном уровне, чтобы комиссия могла эффективно работать. Обе эти проблемы системны, и нужно лет пятнадцать, чтобы все встало на свои места.

На закономерный вопрос о том, почему СРО не влияет на оценщиков, делающих недостоверную оценку по договоренности с заказчиком, Андрей Куркин ответил:

– Каждая СРО защищает своих оценщиков, потому что они зарабатывают деньги. Но есть разные СРО, есть крупные с филиалами по всей стране, которые могут себе позволить наказывать недобросовестных оценщиков, и есть маленькие СРО, которые занимаются другим – в чистом виде зарабатывают. И в этих маленьких СРО и уровень оценки, и цены будут ниже…

В свою очередь Галина Постаногова предложила вернуть лицензирование оценщиков. Однако, как отмечает она сама, вряд ли произойдет в ближайшем будущем. Помимо этого, Галина Постаногова считает, что эффективнее наказывать оценщиков рублем.

– Если та же самая комиссия будет более внимательно рассматривать все представляемые отчеты и экспертные заключения уже проштрафившихся раньше оценщиков, отстаивать свои позицию в суде, тогда эти оценщики не будут получать те результаты, которые обещают, к ним никто не пойдет, – считает она.

Итог работы комиссии подвел Геннадий Сандырев. Он предложил выйти с инициативами в Минэкономразвития РФ и увеличить и расширить полномочия комиссии и Росреестра. Что касается недобросовестных оценщиков, Геннадий Сандрырев уверен, что СРО – как раз тот институт, который призван наводить порядок в их рядах.

– Надо снижать количество саморегулируемых организаций, надо ужесточать стандарты их деятельности, надо усиливать государственный контроль, чтобы СРО автоматически усиливали контроль за деятельностью своих членов, – озвучил свое мнение Геннадий Сандырев. – Что касается отчетов комиссий: можно ввести условие, чтобы отчеты на комиссию предоставляли только аккредитованные оценщики, как это делается во всем цивилизованном мире. Банки же не принимают отчет оценщика об объекте недвижимости или земельном участке, если он у них не аккредитован, – почему в таком случае государство принимает любые оценки?

В завершение участниками заседания было принято решение рекомендовать Управлению Росреестра по Пермскому краю продолжить проведение разъяснительной работы по порядку досудебного оспаривания кадастровой стоимости среди субъектов предпринимательской деятельности, органов местного самоуправления Пермского края. А правительству и муниципальным властям, в свою очередь, рекомендовано проводить систематическую работу по обеспечению достоверной информацией оценщиков, четкой формулировке задачи и ответственному подходу при приемке результатов работ по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Помимо этого, решено сформировать пакет предложений и рекомендаций в Минэкономразвития РФ.

http://www.deloin.ru/articles/6029

 
Интересная статья - поделитесь:

Наш Instagram: @oppermkray

Календарь событий

2020
Июнь
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293012345

Полезные ссылки

     Государственная поддержка ННО 









Яндекс.Метрика